不動産投資にもリスクはある！注意しておきたい点はこれ！

不動産投資にも注意しておくべきリスクは存在しています。そのリスクを知っている場合と知らない場合では、不動産投資を始める際に利益を出せるか出せないかの差がつくことになってしまいます。ぜひともこの機会に、どのようなリスクが存在するのかを覚えておいてください。

注意点①空室リスクや家賃滞納のリスク

不動産物件を所有しても、入居してくれる人がいなければ家賃収入が入ってきません。それは、不動産投資における利益を得ることができないということになります。また、入居者がいた場合でも、入居者が家賃を払ってくれない場合には同様のリスクが発生することになります。 不動産投資は少ない自己資金でも始められる投資であると言われていますが、それでもまとまった資金は必要となります。その際には銀行からの融資を利用することになります。つまり、ローンを組んで投資を始めるという方がほとんどであると言えるでしょう。そのような場合、ローンの返済に家賃収入をあてることを考えていたのであれば、その計画がくるってしまうことになります。家賃収入が得られない場合は、自己資金から支出することになりますので収支は赤字に転落しかねません。これでは、何のために不動産投資を始めたのか分からなくなってしまいます。 家賃滞納が発生した場合は更に追加の出費や労力を要する可能性があります。家賃滞納の場合、その滞納分の家賃を回収しようと考えると、回収のための手続書類の作成や、最悪の場合は裁判を行わなければならないこともあります。その際は弁護士に依頼するなどの対策を行わなければいけないため、依頼料などが追加で必要になります。 このように、空室や家賃滞納などのリスクが発生すれば、赤字発生の可能性が高まることになります。空室のリスクを回避するためには、立地条件（学校や企業が近くにあるかなど）を調べて空室率の低い物件かどうかを確認することや、入居にかかる初期費用を下げるなどの対策を講じることで回避できる可能性が高くなるでしょう。また、サブリース契約を結ぶこともリスク回避につながることになります。 家賃滞納のリスクについては、入居時の審査を厳しくするなどの方法も考えられます。他にも、管理会社を決める際に家賃滞納の際にどのような対応をしてもらえるのか、過去の事例を聞いて管理会社を決定するということも、家賃滞納リスクの回避につながると言えます。

注意点②修繕費用がかかる場合もある

不動産投資物件として、新築物件を購入する際には問題にはなりませんが、中古物件を購入する際には、修繕費用を念頭に置いておく必要があります。 中古物件は、購入時に入居者がすでにいる場合が多く、入居者募集の宣伝広告費等の支出を抑えられたり、購入してからすぐに家賃収入が得られるなどのメリットがあります。しかし、購入時に部屋の状態をチェックすることができないため、入居者が退去した後に老朽化した設備の修繕や、酷い場合には部屋全体の修繕工事が必要になることもあります。修繕の費用は所有者が受け持つことになりますので、部屋全体の修繕を行うとなると、予想以上の出費をしなくてはならない場合もあり、赤字が発生することも考えられるでしょう。 また、マンション一棟を投資物件として購入した際には、大規模修繕工事を行わなくてはいけません。この大規模修繕にかかる費用は、所有者負担となります。大規模修繕工事の目安としては、12年周期と言われており、多くの場合が12年から15年の期間で行っているようです。また、その費用としては1戸あたり100万円（工事の内容によって変わります）と言われています。 このように、中古マンションやマンション一棟を購入しようと考えている場合には、修繕費用も念頭に置いて、不動産会社とよく相談してみると良いでしょう。

注意点③自然災害による資産価値の下落・資産の喪失

不動産投資は、株式投資などと比べると資産価値の大幅な下落や資産自体の喪失リスクは低いと考えられます。株式投資では、株式を保有している会社の業績が悪化したり不祥事があった場合には資産価値が大きく下落します。また、倒産や上場廃止になると資産価値が０になってしまいます。 その点、不動産投資はそのような心配がないと思っている、またはそのように聞いているという方が多いのではないでしょうか。ですが、不動産投資においても所有している物件の資産価値が大幅に下落したり、資産自体を喪失してしまうリスクが潜んでいます。 それが、「自然災害」の影響を受けた場合です。台風や地震など、日本では自然災害の影響を受ける可能性が高いと言えます。自然災害の影響を受けて、購入した物件が損壊した場合、その資産価値は下がってしまいます。もし損壊規模が修繕不可能なまでに大きかった場合、入居者を募ることも出来ず家賃収入が失われますし、売却益も得られなくなる可能性は高くなるでしょう。そのような状態に陥ってしまった場合は、その物件の資産価値は0になってしまいます。 このように、不動産投資の場合にも資産価値の大幅な下落や資産価値そのものが失われてしまう可能性があります。このリスクを軽減する方法としては、保険に加入することがあげられます。また、2020年8月から水防法に基づいた「水害ハザードマップ」を提示して重要事項説明を行うことが義務づけられるようになりました。契約を締結する前に、この説明をしっかりと聞き水害リスクの可能性や水害に見舞われた際、どのような対応をするのかを確認しておくことで、リスクを下げることが可能になります。

注意点④金利の上昇

最後に注意しておきたいのが、金利の上昇です。先ほど述べたように、不動産投資は少ない自己資金でも始められます。その場合は、それを補うために金融機関から融資を受けることになります。しかし、その際の融資額はかなり大きなものとなるのが一般的でしょう。その場合、金利が上昇すると返済額に大きな影響が出ることになります。 投資物件を購入する際に融資を受け、返済する時の金利方式を「変動金利」や「固定金利期間選択型」にしていた場合、市場の金利と連動する形で金利が見直されることになります。 例えば、融資額1000万円、20年返済の金利2％で借りた場合、その利子は400万円（年間20万円）になります。そして、金利2.5％に上昇した場合、その利子は500万円（年間25万円）となります。 このように、金利が上がれば返済する金額も増えていくことになります。低金利という理由で変動金利を選ぶ方もおられると思いますが、金利が上昇すれば返済金額も上がるというリスクを考慮した上で金利を選択することが重要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産投資は、その他の資産運用方法よりも安定しているとは言え、リスクが全く無いという訳ではないということをご理解いただけたと思います。 空室リスクや修繕費、金利上昇については、知っていればそのリスクを回避することも可能です。しかし、このリスクについて知らなかった場合には、投資物件として購入した後になって気付くことになります。そうすると、自分の思い描いていたような収益を得られなかったり、赤字になってしまうという事態に陥ってしまいかねません。もちろん、その時点で対策を打つこともできないことはありませんが、初めからリスクを想定して動ければ、リスクが発生したとしても最小限の損失に抑えることができるでしょう。 他の記事でも何度も書かせていただいていますが、不動産投資を成功させるためには勉強が必要です。失敗も勉強の内と考えるなら、このようなリスクを受け入れることも勉強となるでしょう。ですが、不動産投資を始めたばかりの人にとって、思いもかけないリスクを被るのは避けたいところです。それならば、事前にリスクを知り、対策を考えている方が自己資金が減ることもないですし、その分を別の投資に回すこともできるでしょう。 このように考えれば、事前にリスクを知っておくことは重要なことであると理解していただけると思います。ぜひ、この記事を読んでいただき、リスクを考えながら、不動産投資の世界を楽しんでみてください。

＜参考＞

不動産投資を始める前に。初心者が覚えておきたい4つの注意点とは？ | 不動産投資コラム | 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

【完全版】不動産投資の勉強法と初心者がおさえるべき基礎知識 | グランヴァンタイム｜初心者におすすめの不動産投資入門ガイド (grandvan.co.jp)

大規模修繕の費用はいくら？工事費用のポイントを解説 | ヤシマ工業 (yashima-re.co.jp)

マンション大規模修繕の時期とは？目安や周期サイクルを簡単解説 | 大規模修繕支援センター (large-scale-repair.com)